Informationen und Urteile:

 

 

Wirksame Kündigung wegen älterer Mietrückstände

Datum: 13.07.2016

Aktenzeichen: VII ZR 296/15

(§) Gesetz:

Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 13.07.2016 (Az. VIII ZR 296/15) entschieden, dass eine außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses auch dann wirksam ist, wenn sie wegen älterer Mietrückstände erfolgt.

Die Kündigung war durch die Klägerin auf § 543 Abs. 2. S. 1 Nr. 3 b) BGB gestützt worden. Nach dieser Regelung liegt ein wichtiger zur sofortigen Kündigung berechtigender Grund vor, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als zwei Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrages in Verzug ist, der die Miete für zwei Monate erreicht.

Im konkreten Fall zahlte die beklagte Mieterin die Mieten für die Monate Februar und April 2013 nicht, nach einer Mahnung im August 2013 kündigte die Klägerin dann das Mietverhältnis im November 2013 fristlos.

Die Vorinstanz war noch der Ansicht, dass die Kündigung wegen der für allgemeine Dauerschuldverhältnisse geltenden Vorschrift des § 314 Abs. 3 BGB unwirksam sei, wonach nur innerhalb einer angemessenen Frist gekündigt werden kann.

Der Bundesgerichtshof hat aber nun erstmals entschieden, dass diese Vorschrift neben den speziellen Vorschriften zur fristlosen außerordentlichen Kündigung im Wohnraummietrecht keine Anwendung findet. Bereits der Wortlaut spreche gegen eine zeitliche Schranke für den Ausspruch der Kündigung, auf die allgemeine Vorschrift werde auch nicht verwiesen. Der Gesetzgeber habe zudem bei der Gesetzesbegründung die Ansicht vertreten, dass ein Kündigungsrecht verwirkt werden könne und daher kein Bedürfnis für eine zeitliche Festlegung bestehe.

In diesem Fall seien jedoch keine Anhaltspunkte für eine Verwirkung gegeben. Vielmehr habe die Vermieterin durch das Zuwarten mit der Kündigung Rücksicht auf die Belange der Mieterin genommen. 

 

Betriebskosten

Datum: 10.02.2016

Aktenzeichen: VIII ZR 137/15

(§) Gesetz:

Zur Übertragung der Betriebskosten auf den Wohnraummieter genügt nach Urteil des Bundesgerichtshofs vom 10.02.2016 (Az. VIII ZR 137/15) die bloße Vereinbarung, dass der Mieter „die Betriebskosten“ zu tragen hat.

Zu einer wirksamen Umlagevereinbarung von Betriebskosten in der Wohnraummiete sei daher  – auch in einem Formularvertrag – die Aufzählung der einzelnen Betriebskosten oder die Bezugnahme auf gesetzliche Regelungen nicht erforderlich.

Der Bundesgerichtshof begründet seine Entscheidung damit, dass der Begriff der Betriebskosten seit langem gesetzlich definiert und durch die Aufzählung der einzelnen Betriebskostenarten in der dazu ergangenen Verordnung und dem darin enthaltenen Katalog erläutert sei. Zudem sei es seit Jahrzehnten allgemein üblich, in Mietverträgen die Umlage sämtlicher Betriebskosten zu vereinbaren und abzurechnen, die umlagefähig sind.

Der Begriff der Betriebskosten im Wohnraummietvertrag erfordere daher grundsätzlich keine Erläuterung oder Aufschlüsselung, da er als bekannt vorausgesetzt werden könne und für den durchschnittlichen Mieter hinreichend klar und verständlich sei. Es sei daher auch unschädlich, falls auf eine veraltete gesetzliche Grundlage für die Betriebskostenumlage verwiesen werde.

Eine andere Beurteilung käme nach Ansicht des Gerichts lediglich dann in Betracht, falls durch Zusätze im Mietvertrag unklar werde, ob mit Betriebskosten sämtliche umlegbare Betriebskosten oder nur einzelne Betriebskostenarten gemeint seien.

 

Verspätete Heizkostenabrechnung: Zahlungspflicht

Datum: 20.01.2016

Aktenzeichen: Az. VIII ZR 152/15

(§) Gesetz:

Mieter müssen Heizkostenabrechnungen des Vermieters auch dann zahlen, wenn der Vermieter erst nach der mietvertraglich vereinbarten Frist abrechnet. Der Bundesgerichtshof hat mit Urteil vom 20.01.2016 (Az. VIII ZR 152/15) entschieden, dass einer dahingehenden Vertragsklausel keine Ausschlusswirkung beizumessen ist.

Im konkreten Fall enthielt der Mietvertrag hinsichtlich der Abrechnung des Heizkostenvorschusses die vorformulierte Regelung: „Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangenen Heizperiode abzurechnen.“ Die beklagten Mieter hatten die Nachzahlung verweigert, weil die Nachforderung erst am 30. Oktober durch den Vermieter übermittelt worden war.

Der Bundesgerichtshof stellt zunächst fest, dass die vereinbarte Abrechnungsfrist bei diesem Sachverhalt nur zwei Monate beträgt (Abrechnungszeitraum bis Ende April) und daher eine für den Mieter günstige Regelung darstelle. Denn sie gewährleiste in seinem Interesse eine zeitnahe Abrechnung angefallener Heizkosten und vermeide dadurch die mit längeren Abrechnungsintervallen verbundenen Schwierigkeiten bei der Aufklärung der für die Abrechnung maßgeblichen Tatsachen. Die gesetzliche Regelung gibt vor, dass die Abrechnung dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen ist. Das Gericht ist aber der Ansicht, dass die gesetzliche Regelung einer Verkürzung der Abrechnungsfrist zugunsten des Mieters nicht entgegensteht.

Allerdings legt der Bundesgerichtshof die konkrete mietvertragliche Regelung mit der kurzen Abrechnungsfrist dahingehend aus, dass damit keine Ausschlussfrist von den Parteien gewollt war. Es sei allein die Rede davon, dass bis spätestens zum 30. Juni eines jeden Jahres abzurechnen sei, nicht aber, dass der Vermieter, der diese Frist nicht wahre, mit Nachforderungen ausgeschlossen sei.   

Würde man dem Vermieter die Möglichkeit nehmen, die Nachforderung nach Ablauf der verkürzten Frist nicht mehr geltend machen zu können, führe dies zu einer die Belange des Vermieters einseitig und in erheblichem Umfang außer Acht lassenden Betrachtung, die nicht dem Verständnis redlicher Vertragsparteien entspreche. Für den Vermieter, der sich eine Abrechnungsfrist von zwei Monaten ab Ende der Heizperiode auferlegt, obwohl eine gesetzliche Abrechnungsfrist von einem Jahr existiere, bestehe kein Anlass, ohne Kompensation dem Mieter auch die Vergünstigung zu gewähren, dass dieser von an sich geschuldeten Nachforderungen frei wird, wenn der Vermieter erst nach Ablauf der Zweimonatsfrist abrechnet.